|
Home
> Bouw
> Bouwen
> Planning RO
|
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
De verschillende stappen in het proces van de ruimtelijke ordening (RO)
De planning van toekomstige deelplannen is gebaseerd op een "standaard Ruimtelijke Ordeningsproces". Hieronder is aangegeven wat onder ieder van de afzonderlijke aangegeven stappen wordt verstaan en wat de standaard doorlooptijd van deze stappen is. Wijzigingen en uitzonderingen op de regels zijn altijd mogelijk.
1. Randvoorwaarden nota 11 maanden
De randvoorwaardennota is een document waarin de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het deelplan vastgesteld zijn, inclusief een voorbeeldverkaveling en programma.
In voorkomende gevallen zal in deze periode ook een Beeld Kwaliteit Plan opgesteld worden. Dit kan een apart document zijn, of een onderdeel van de Randvoorwaardennota. De Randvoorwaardennota is het uitgangspunt voor het Planteam.
Onderscheiden in:
Gemeentelijke voorbereiding: OBR en dS+V starten gezamenlijk met een onderzoek naar de mogelijkheden van het deelplan t.a.v. verkaveling en programma.
Duur: 3 maanden
Opstellen: Gezamenlijk met de deelgemeente en de bouwende marktpartijen en/of corporaties wordt de randvoorwaardennota opgesteld.
Duur: 6 maanden
Bestuurlijke vaststelling: de nota wordt besproken in de klankbordgroep en door de deelgemeente vastgelegd.
Duur: 2maanden
2.Projectontwikkelingovereenkomst
De projectontwikkelingovereenkomst is een document waarin afspraken tussen de ontwikkelende partij en het OBR worden vastgelegd t.a.v. de te rechten en plichten.
De projectontwikkelingovereenkomst is gereed op het moment dat het Planteam van start gaat.
3. Architectkeuze 3 maanden
De architect voor het deelplan (of deel daarvan) wordt gekozen door de ontwikkelende partij, met goedkeuring van de coördinerende architect van Nesselande.
Duur: 3 maanden.
De architectkeuze kan starten op het moment dat de Randvoorwaardennota is opgesteld en de bestuurlijke vaststelling ingaat.
Pas zodra de architectkeuze gereed is, kan het Planteam starten.
4. Planteam 11 maanden
Het Planteam bestaat uit de ontwikkelende partij, architect, dS+V, OBR en deelgemeente. Deze groep ontwikkelt het bouwplan voor het deelplan.
Dit gebeurt in twee fase.
Onderscheiden in:
Opstellen vrijstellingsplan: het vrijstellingsplan is een globaal plan, waarmee de ruimtelijke ordeningsprocedure (art. 11) opgestart wordt.
De Randvoorwaardennota is basis voor het opstellen voor het vrijstellingsplan.
Duur: 4 maanden
Voorlopig Ontwerp (VO): Als tussenproduct bij het opstellen van het vrijstellingsplan kunnen we het VO onderscheiden. Op dit VO staan de assen van de wegen vast en is basis voor het Stratenplan. Het VO is een maand eerder gereed dan het vrijstellingsplan.
Duur: 3 maanden
Stratenplan: Zodra het VO gereed is, liggen de wegassen en profielen van de straten vast. Dit is een harde afspraak! Tevens moet ook de maatvoering van kruisingen met watergangen en singels in dit stadium vaststaan. Dit alles wordt opgenomen in een Stratenplan, dat als basis dient voor de voorbereiding van het bouwrijp maken (CT).
Het Stratenplan dient in het planteam goedgekeurd te worden.
Het Stratenplan is gereed wanneer het VO gereed is.
Indienen vrijstellingsplan en procedures: het vrijstellingsplan wordt ingediend bij Bouw- en WoningToezicht (BWT). Hiermee wordt een binnenplanse vrijstelling gevraagd op basis van art. 11 WRO, aangezien Nesselande een globaal, uit te werken bestemmingsplan heeft. Gedurende 8 weken pleegt BWT onderzoek. Vervolgens wordt het plan aan de deelgemeente verstuurd, gereed gemaakt voor ter inzage legging, publicatie in krant, etc. en 2 weken ter inzage gelegd (samen 4 weken).
In deze fase wordt rekening gehouden met ingediende bedenkingen tegen het vrijstellingsplan. De behandeling van deze bedenkingen kost bij de deelgemeente 6 weken en vervolgens bij BWT nog 4 weken. Door de bedenkingen valt het vrijstellingsplan niet binnen de algemene verklaring van geen bezwaar van Gedeputeerde Staten van Zuid-holland (GS). Behandeling door GS van de aanvraag verklaring van geen bezwaar kost 8 weken.
Duur: 7 weken
Opstellen Bouwplan: de uitwerking van het vrijstelllingsplan (in het Planteam) resulteert in een definitief bouwplan, dat voldoende is voor de definitieve bouwvergunningaanvraag.
Deze bouwaanvraag wordt pas ingediend, zodra de verklaring van geen bezwaar van GS is ontvangen.
Duur: 7 maanden
Het Planteam kan starten op het moment dat de architectenkeuze is afgerond en de projectontwikkelingsovereenkomst is gesloten.
De producten van het Planteam zijn: het VO (basis voor Stratenplan), Stratenplan (basis voor CT), het vrijstellingsplan en het definitieve bouwplan voor de bouwaanvraag.
5. Bouwvergunningprocedure 3 maanden
Binnen de procedure worden twee delen onderscheiden.
Onderscheiden in:
Indienen bouwaanvraag en procedures: de bouwaanvraag geschiedt op basis van het definitieve bouwplan. De bouwaanvraag wordt ingediend bij BWT, die vervolgens na 8 weken een bouwvergunning kan afgeven.
Duur: 8 weken
Bouwvergunning onherroepelijk: de afgegeven bouwvergunning wordt gepubliceerd en gedurende 6 weken kan tegen de bouwvergunning bezwaar worden ingediend bij de deelgemeente. Indien geen bezwaar wordt ingediend, dan wordt deze onherroepelijk.
Indien wel bezwaar ingediend wordt, kost het behandelen van het bezwaar, aansluitend op de termijn waarin bezwaar ingediend kan worden, 4 a 5 maanden behandeling in de deelgemeente (bodemprocedure). De bezwaarmaker heeft ook de mogelijkheid een verzoek tot schorsing in te dienen en procedures te starten bij de rechtbank/ Raad van State. Met deze periodes wordt in deze planning geen rekening gehouden. Alleen indien een verzoek tot schorsing gehonoreerd wordt, kan niet gebouwd worden (en natuurlijk wanneer bezwaar wordt toegewezen).
Duur: 6 weken
De bouwvergunningprocedure kan starten wanneer het Planteam gereed is.
De bouwvergunningprocedure resulteert in een onherroepelijke bouwvergunning.
1. Opstellen SMP
Aan het Stedenbouwkundig Matenplan (SMP) kan gewerkt worden vanaf het moment dat het Stratenplan bekend is; tijdens het opstellen van het bouwplan loopt het opstellen van het SMP mee. Het SMP zal definitief gemaakt worden zodra het bouwplan gereed is; het vaststellen/goedkeuren (uitzending) volgt erna en duurt vervolgens nog circa 3 maanden.
Het SMP is basis voor het IP en de uitgiftetekening.
Duur: 11 maanden
2. Bouwen
Onder bouwen worden een aantal activiteiten verstaan, die als volgt te onderscheiden zijn:
Onderscheiden in:
Verkooptijd woningen: voordat gestart wordt met de bouw van de woningen, zal een deel al verkocht moeten zijn. Binnen de verkoopperiode kunnen activiteiten gedaan worden als het maken van folders, kiezen van makelaars, verkopen van woningen, etc.
Deze periode loopt vanaf indienen van de bouwvergunning en duurt ongeveer 6 maanden. Zodra de verkoop periode afgelopen is, kan gestart worden met de bouw.
Duur: _ jaar
Voorbereiding bouwen: voor de start van de bouw moeten bestektekeningen gemaakt worden, het werk aanbesteed wordt en heeft de aannemer een voorbereidingstijd. Aangenomen wordt dat deze periode (aanbesteding en voorbereiding aannemer) nog circa 3 maanden na onherroepelijk worden van de bouwvergunning beslaat.
Duur _ jaar.
Start bouw: slaan van de 1e paal. Dit kan zodra de bouwvergunning afgegeven is en de voorbereiding voor het bouwen is afgerond. En natuurlijk, wanneer de grond bouwrijp is (CT). Zodra de bouwvergunning onherroepelijk is, zijn de risico’s van bezwaarprocedures e.d. verdwenen.
Oplevering 1e woning: we houden rekening in de standaardplanning met een bouwtijd van 9 maanden. Dus 9 maanden, nadat gestart is met de bouw wordt de 1e woning opgeleverd.
3. Buitenruimte 7 maanden
Nadat het bouwplan is ingediend, wordt gewerkt aan het definitief maken van het SMP (zie 6). Dan start het ontwerpteam ook met het opstellen van een Inrichtingsplan (IP). Dit plan moet passen binnen het SMP.
Het IP dient voor het civieltechnische proces als basis voor de voorbereiding van het woonrijpmaken.
Onderdeel van de vaststelling van het IP is bestuurlijke behandeling bij de deelgemeente (circa 2 maanden), die binnen deze procedure en periode wordt gerekend.
Het IP is gereed voor bestuurlijke vaststelling op het moment dat de eerste paal geslagen wordt. Tijdens de verkoopperiode van de woningen zijn er dus nog geen definitieve tekeningen van de buitenruimte beschikbaar.
Duur: 7 maanden
Het Cultuur Technische Proces (CT proces)
Binnen het proces van de CT worden ook een aantal verschillende activiteiten onderscheiden.
1. Ophogen circa 18 maanden
In de periode van ophogen is gevat: alle werkzaamheden die gedaan moeten worden voor het ophogen van het terrein, vanaf het maken van spuitkades, het opspuiten van het deelplan of droog inrijden, aanbrengen van drainage, een consolidatieperiode van een jaar en het verwijderen van de overhoogte.
In sommige deelplannen is een afwijkende periode opgenomen. Vaak is dat omdat het om een klein oppervlakte gaat, waardoor minder tijd nodig is om het zand in lagen op te brengen en overhoogte te verwijderen.
Duur: 18 maanden
2. Bouwrijp maken 13 maanden
Bouwrijp maken is verdeeld in voorbereiding en uitvoering.
Onderscheiden in:
Voorbereiding bouwrijp maken: als basis voor de voorbereiding wordt het Stratenplan gebruikt. De voorbereiding voor de nutsbedrijven kan iets langer doorlopen, omdat de aanleg van de nutsleidingen ook na aanleg van riolering en stadsverwarming volgt.
Duur: 6 maanden
Uitvoering Bouwrijp maken: het aanleggen van riolering, stadsverwarming en bouwweg wordt begrepen onder bouwrijp maken. De uitvoering van het bouwrijp maken kost 4 maanden. Ook nutsleidingen worden in de bouwrijp periode aangelegd. Voor de uitvoering van de nutsleidingen wordt 3 maanden gereserveerd.
Duur: 7 maanden
Het Stratenplan wordt gebruikt als startdocument voor de voorbereiding van het bouwrijpmaken. De uitvoering kan pas starten als de overhoogte is verwijderd en dus de periode van ophogen is afgelopen.
3. Start bouw
Zodra het terrein bouwrijp is, kan vanuit de CT een 1e paal geslagen worden. En natuurlijk wanneer er een onherroepelijke bouwvergunning is en de aannemer zijn voorbereidingen gepleegd heeft.
4. Woonrijpmaken 7 maanden
Het IP dient als startdocument voor de voorbereiding van het woonrijpmaken.
De voorbereiding kost circa 5 maanden en uitvoering 2 maanden. De uitvoering van het woonrijpmaken start ongeveer 2 maanden voor de eerste oplevering, zodat (dat deel) het terrein woonrijp is bij de eerste oplevering. Bij de uitwerking wordt rekening gehouden met de planning van oplevering van alle woningen in het deelplan, zodat telkens bij oplevering van de volgende woningen de omgeving woonrijp zal zijn. De periode voor uitvoering van woonrijp maken van een totaal deelplan is langer dan 2 maanden.
Duur: 7 maanden
|
|
|
|
|
|
|
|